Edifícios/piscinas ilegais no Algarve

Uma breve história

Muitas pessoas ficam surpreendidas ao descobrir que existem enormes quantidades de edifícios, extensões e piscinas ilegais (ou não licenciados) em todo o Algarve. Há razões históricas e práticas para isso.

Se olharmos para trás alguns anos no tempo, o processo para construir uma piscina ou para alterar uma casa existente foi tão lento, caro e complicado quanto o processo para construir uma nova casa. Os tempos de aprovação dos projetos foram (e ainda são, em muitos casos) medidos em anos, não em meses. O resultado líquido disso foi que era mais barato, mais rápido e mais fácil construir algo sem permissão e depois legalizá-lo, em vez de seguir o processo correto. Como não há controle aberto de edifícios não licenciados (em geral, os municípios não enviam pessoas à procura de infrações), então não houve incentivo para legalizar qualquer construção não licenciada.

Descobrindo a verdade

Ao comprar uma propriedade no Algarve que tenha peças não licenciadas, os compradores devem entender exatamente o que estão comprando. Devido à natureza díspar dos registos relativos a propriedades e construção em Portugal, nem sempre é fácil descobrir que partes de um imóvel estão corretamente licenciadas. Este é, em si, um assunto complicado, por isso vamos apenas dar um resumo aqui.

A primeira coisa que olhamos são as plantas carimbadas da propriedade. Estes terão um carimbo (ou "carimbo") da autarquia, para confirmar que são os planos registados no município no âmbito do processo de construção. No entanto, nem todos os imóveis têm planos registados, por exemplo, qualquer imóvel que esteja isento de ter uma licença de habitação não terá planos registados na autarquia. Nesse caso, as coisas são mais complicadas e menos claras.

Quando existem planos carimbados, estes podem ser cuidadosamente comparados com a propriedade física real. Muitas vezes, as propriedades podem parecer semelhantes aos planos, mas são maiores (costuma-se dizer que a casa "engordou" (engordou), então isso deve ser observado.

Para ter certeza de que tudo está correto, então é necessário visitar o município e inspecionar todo o processo relativo a um imóvel. Isso incluirá todas as informações mantidas em registro em relação à propriedade e todas as inspeções, etc.

Quando uma propriedade está isenta de ter uma licença de habitação, muitas vezes (mas nem sempre) haverá um certificado emitido pelo município para confirmar isso. Normalmente, quando o pedido foi feito para este certificado, alguma forma de planos terá sido apresentada ao conselho, para que estes possam ser verificados.

Comprar ou não comprar?

Assim, encontrou a propriedade perfeita no Algarve. Se o seu agente imobiliário é bom, eles terão explicado que existem alguns problemas com a propriedade, e agora você não sabe o que fazer. Em muitos casos, a reação inicial é fugir, mas deve-se levar tempo para investigar os problemas.

Em muitos casos, as peças não licenciadas não são de grande preocupação. No entanto, se as alterações/adições forem impossíveis de legalizar, então você deve se certificar de que entende as implicações disso.

Só porque uma propriedade tem algumas partes ilegais, isso não significa que ela não possa ser vendida, ou que você não deva comprá-la. A informação é fundamental.

Vale ressaltar que algumas propriedades (principalmente aquelas que não precisam de licença de habitação) costumam ter registros bastante opacos e pouco claros. Isso geralmente significa que não é possível definir exatamente o que é licenciado, portanto, suposições precisam ser feitas.

REN e RAN-cuidado

Se a propriedade em questão se situar numa das áreas mais protegidas (REN ou RAN-reserva ecológica ou agrícola), a futura legalização será mais complicada, uma vez que é necessária autorização das entidades responsáveis por essas áreas.

Restrições adicionais em relação à construção são frequentemente aplicadas, e estas podem incluir uma redução na área construída permitida e até mesmo uma cobrança sobre a propriedade que o impede de vendê-la por 10 anos.

Armadilhas comuns

No passado, havia menos regras sobre o que você poderia construir, onde você poderia construí-lo, tamanhos de construção, etc. É provável que as regras de planejamento tenham mudado desde a construção original.

Se a construção existente não cumprir as regras de planejamento atuais, será difícil (e, em alguns casos, impossível) legalizar.

Problemas comuns são:

• Construção muito perto dos limites do terreno
• Área construída maior do que a atualmente permitida
• Mais andares/andares construídos do que é permitido agora

Projeto de legalização

Se você quiser resolver os problemas em relação à sua propriedade, então você pode apresentar um projeto ao conselho, pedindo para legalizar as partes não licenciadas da propriedade. Este é um processo formal, que tem que incluir desenhos arquitetônicos (e em alguns casos de Serviços de Engenharia e Construção) e uma especificação, estudos do PDM (regras de planejamento) e quaisquer outras permissões que eu seja necessário de terceiros.

Existem diferentes tipos de projetos de legalização, e estes dependem da idade da propriedade e das regras desse conselho em particular. Se uma propriedade foi construída antes de 1989, então você pode pedir a legalização com base nisso, embora você tenha que provar a idade da propriedade. 

Se as peças não licenciadas foram construídas após 1989, então não há direito "automático" de legalização, o que pode resultar em um projeto de legalização mais complicado. De qualquer forma, nada está garantido, pois o conselho decidirá o que eles permitirão que seja legalizado.

O prazo para concluir um projeto de legalização não está definido, sendo normalmente superior a um ano. Se forem necessárias permissões de outras entidades, isso aumentará o tempo necessário.

Avaliações bancárias e peças não licenciadas

Você pode comprar uma propriedade com peças não licenciadas e obter uma hipoteca. Na maioria dos casos, o avaliador do banco dará um valor zero em relação às peças não licenciadas, o que reduzirá o valor que o banco está preparado para lhe emprestar.

Se um processo de legalização estiver em curso no momento da avaliação, o avaliador pode dar dois valores. um "tal como está" e o outro uma vez concluída a legalização.

Resumo

Lidar com partes não licenciadas de propriedades no Algarve é parte integrante da compra e venda de propriedades. Se você tem boas informações e entende as implicações e restrições que existem, então não há razão para que você não possa comprar uma propriedade com partes não licenciadas.