Bâtiments / piscines illégaux en Algarve

Un bref historique

Beaucoup de gens sont surpris de découvrir qu’il existe d’énormes quantités de bâtiments, d’extensions et de piscines illégaux (ou sans licence) dans toute l’Algarve. Il y a des raisons historiques et pratiques à cela.

Si nous regardons quelques années en arrière, le processus de construction d’une piscine ou de modification d’une maison existante était aussi lent, coûteux et lourd que le processus de construction d’une nouvelle maison. Les délais d’approbation des projets étaient (et sont encore dans de nombreux cas) mesurés en années, et non en mois. Le résultat net était qu’il était moins cher, plus rapide et plus facile de construire quelque chose sans autorisation, puis de le légaliser par la suite, plutôt que de suivre le processus correct. Comme il n’y a pas de contrôle manifeste des constructions non autorisées (en général, les municipalités n’envoient pas les gens à la recherche d’infractions), il n’y avait aucune incitation à légaliser toute construction sans licence.

Découvrir la vérité

Lors de l’achat d’une propriété en Algarve qui a des pièces sans licence, les acheteurs doivent comprendre exactement ce qu’ils achètent. En raison de la nature disparate des dossiers relatifs aux propriétés et à la construction au Portugal, il n’est pas toujours facile de savoir quelles parties d’une propriété sont correctement autorisées. C’est, en soi, un sujet compliqué, nous ne donnerons donc qu’un résumé ici.

La première chose que nous regardons est les plans estampillés de la propriété. Ceux-ci auront un cachet (ou « carimbo ») du conseil, pour confirmer qu’il s’agit des plans enregistrés à la municipalité dans le cadre du processus de construction. Cependant, toutes les propriétés n’ont pas de plans enregistrés, par exemple toute propriété exemptée d’avoir un permis d’habitation n’aura pas de plans enregistrés au conseil. Dans ce cas, les choses sont plus compliquées et moins claires.

Lorsqu’il existe des plans estampillés, ceux-ci peuvent être soigneusement comparés à la propriété physique réelle. Souvent, les propriétés peuvent ressembler aux plans mais sont plus grandes (on dit souvent que la maison « engordou » (est devenue plus grosse), donc cela devrait être noté.

Pour être vraiment sûr que tout est correct, il est nécessaire de visiter la municipalité et d’inspecter l’ensemble du processus relatif à une propriété. Cela inclura toutes les informations conservées au dossier concernant la propriété et toutes les inspections, etc.

Lorsqu’une propriété est exemptée d’avoir un permis d’habitation, il y aura souvent (mais pas toujours) un certificat délivré par la municipalité pour le confirmer. Normalement, lorsque la demande de ce certificat a été faite, une certaine forme de plans aura été soumise au conseil, afin qu’ils puissent être vérifiés.

Acheter ou ne pas acheter ?

Vous avez donc trouvé la propriété parfaite en Algarve. Si votre agent immobilier est bon, il vous aura expliqué qu’il y a des problèmes avec la propriété, et maintenant vous ne savez pas quoi faire. Dans de nombreux cas, la réaction initiale est de fuir, mais il faut prendre le temps d’enquêter sur les problèmes.

Dans de nombreux cas, les pièces sans licence ne sont pas très préoccupantes. Cependant, si les modifications / ajouts sont impossibles à légaliser, vous devez vous assurer que vous comprenez les implications de cela.

Ce n’est pas parce qu’une propriété a des parties illégales qu’elle ne peut pas être vendue, ou que vous ne devriez pas l’acheter. L’information est essentielle.

Il convient de mentionner que certaines propriétés (principalement celles qui n’ont pas besoin d’un permis d’habitation) ont souvent des registres plutôt opaques et peu clairs. Cela signifie souvent qu’il n’est pas possible de définir exactement ce qui est sous licence, de sorte que des hypothèses doivent être faites.

REN et RAN-beware

Si la propriété en question se trouve dans l’une des zones les plus protégées (REN ou RAN-réserve écologique ou agricole), la légalisation future sera plus compliquée, car l’autorisation des entités responsables de ces zones est nécessaire.

Des restrictions supplémentaires en matière de construction sont souvent appliquées, et celles-ci peuvent inclure une réduction de la surface construite autorisée et même une charge sur la propriété qui vous empêche de la vendre pendant 10 ans.

Pièges courants

Dans le passé, il y avait moins de règles quant à ce que vous pouviez construire, où vous pouviez le construire, tailles de construction, etc. Il est probable que les règles de planification aient changé depuis la construction initiale.

Si la construction existante n’est pas conforme aux règles de planification actuelles, il sera difficile (et dans certains cas impossible) de légaliser.

Les problèmes courants sont les suivants :

• Construction trop proche des limites de la parcelle
• Superficie bâtie plus grande que celle actuellement autorisée
• Plus d’étages/étages construits que ce qui est maintenant autorisé

Projet de légalisation

Si vous souhaitez résoudre les problèmes liés à votre propriété, vous pouvez soumettre un projet au conseil, en demandant de légaliser les parties non autorisées de la propriété. Il s’agit d’un processus formel, qui doit inclure des dessins architecturaux (et dans certains cas des services d’ingénierie et de construction) et une spécification, des études du PDM (règles de planification) et toute autre autorisation nécessaire de tiers.

Il existe différents types de projets de légalisation, et ceux-ci dépendent de l’âge de la propriété et des règles de ce conseil particulier. Si une propriété a été construite avant 1989, vous pouvez demander la légalisation sur cette base, bien que vous deviez prouver l’âge de la propriété. 

Si les pièces sans licence ont été construites après 1989, il n’y a pas de droit « automatique » de légalisation, ce qui peut entraîner un projet de légalisation plus compliqué. Dans tous les cas, rien n’est garanti, car le conseil décidera de ce qu’il autorisera à légaliser.

Le délai pour mener à bien un projet de légalisation n’est pas défini et il est normalement supérieur à un an. Si des autorisations d’autres entités sont nécessaires, cela augmentera le temps nécessaire.

Évaluations bancaires et pièces non autorisées

Vous pouvez acheter une propriété avec des pièces sans licence et obtenir un prêt hypothécaire. Dans la plupart des cas, l’évaluateur bancaire donnera une valeur nulle par rapport aux pièces sans licence, ce qui réduira le montant que la banque est prête à vous prêter.

Si un processus de légalisation est en cours au moment de l’évaluation, l’évaluateur peut donner deux valeurs. l’un « tel quel » et l’autre une fois la légalisation terminée.

Résumé

Traiter avec des parties non autorisées de propriétés en Algarve fait partie intégrante de l’achat et de la vente de propriétés. Si vous avez de bonnes informations et comprenez les implications et les restrictions qui existent, il n’y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas acheter une propriété avec des pièces sans licence.